نگاهی به چشم انداز بازار مسکن در سال ۱۴۰۲

نگاهی به چشم انداز بازار مسکن در سال ۱۴۰۲

احتمال انفجار حباب مسکن در سال جدید

نگاهی به چشم انداز بازار مسکن در سال ۱۴۰۲. به گزارش ایران گیت، مشاهدات میدانی از بازار مسکن در ایام تعطیلات نوروزی حاکی از عدم تحرک طرفین عرضه و تقاضا است. البته این وضعیت تنها محدود به روزهای تعطیل ابتدای سال نمی شود چرا که تقریبا از ابتدای بهمن ماه بازار وارد فاز سنگین رکود شده و هنوز تغییری در وضعیتش رقم نخورده است.

قیمت مسکن در سال‌های پس از خروج ترامپ از برجام به شکل غیرقابل مهاری روند صعودی را در پیش گرفت. با وجود اینکه روند مورد اشاره کماکان نیز ادامه داشته و به نظر می رسد رام شدنی هم نیست اما بازار در رکوردی کم سابقه به سر می برد.

بسیاری از کارشناسان و فعالان بازار مسکن اعتقاد دارند جهش های پرنوسان و پردامنه نرخ ارز در ماه های اخیر مهمترین عاملی بوده که باعث ایجاد چنین جوی در حوزه معاملات املاک و مستغلات شده است. به نحوی که هم طرف عرصه و هم خریداران با تردید بسیاری پای میز مذاکره با هدف عقد قرارداد می‌نشینند.

دلیل تردید بازار چیست؟

علت تردید طرف عرضه کنندگان کاملا واضح است چرا باور دارند از طریق به تعویق انداختن معامله و موکول کردن آن به ایام پس از تعطیلات نوروز ۱۴۰۲ امکان فروش ملک خود به قیمت بالاتر برایشان فراهم است. البته باید توجه داشت که بسیاری از کارشناسان بازار مسکن اعتقاد دارند حباب قیمتی املاک و مستغلات به اندازه ای بالاست که از قضا احتمال ترکیدن آن و عقب ماندن از تورم در سال جدید غیرقابل چشم پوشی است.

خریداران نیز با توجیه مشابه اما معکوسی فعلا قصد جدی برای خرید ندارند! متقاضیان در بازار مسکن برخلاف فروشندگان معتقدند که حباب مسکن در سال جدید دیر یا زود خواهد ترکید و قیمت ها روند نزولی را در پیش می گیرند. البته برخی نیز بر این باورند که اگر این حباب منفجر هم نشود احتمال اینکه آهنگ رشد قیمت مسکن از تورم سنگین حدود ۵۰ درصدی جا بماند بسیار بیشتر است. از همین رو تصمیم بر پارک موقت پول خود در برخی بازارهای موازی، خصوصا بازار ارز و طلا گرفته اند تا هم از تورم جا نمانند هم اینکه شاید بتوانند از ان طریق خانه بزرگتری را در روزهای پیش رو در سال ۱۴۰۲ خریداری کنند.

دلار روی سر خریداران مسکن هوار شد

یکی از دلایلی که باعث ایجاد رکود سنگین فعلی در بازار مسکن شده، سقوط ناگهانی و حدود ۱۵ هزار تومانی نرخ دلار در دو هفته منتهی به پایان سال ۱۴۰۱ بود. هرچند پیش از آن نیز جهش ناگهانی قیمت ارز و ورود آن به کانال ۶۰ هزار تومانی هم التهابات بسیاری را در بازارهای موازی ایجاد کرده بود که کاهش شدید نرخ معاملات املاک را رقم زد. اما نباید فراموش کرد که فعالان بازار مسکن سال را با این چشم انداز که احتمالا روند نزولی نرخ دلار در سال جدید نیز ادامه خواهد داشت به کار خود خاتمه داده و وارد تعطیلات نوروزی شدند.

امابا آغاز سال ۱۴۰۲ و شروع معاملات بازار ارز مشخص شد که چنین تصوری از آینده بازار درست نبوده است. قیمت دلار بار دیگر به محدوده بالای ۵۵ هزار تومانی بازگشت و به نظر می رسد روند افزایش نرخ در ایام پس از تعطیلات نیز ادامه خوهد داشت. از همین رو می توان گفت که در نگاه اول طرف تقاضا در بازار مسکن متضرر شده و بازنده میدان راکد معاملات است.

بازار مسکن حباب دارد؟

به باور اغلب تحلیلگران اقتصادی بازار مسکن در کنار بازار سکه تنها بازاری است که سالهاست با حباب قیمتی بزرگی مواجه است. به عبارتی این دسته از کارشناسان معتقدند آهنگ‌ رشد قیمت مسکن در بازار به مراتب از روند رو به رشد تورم جلوتر بوده و به زبان ساده تر این قیمت ها واقعی نیست و دیر یا زود ورق در بازار مسکن برخواهد گشت.

صحت سنجی اینکه چنین مدعایی چقدر درست است کار دشواری نیست. مقایسه قیمت مسکن در ایران با بازارهای چهانی و تطبیق آن با سایر دارایی های سرمایه ای یا مصرفی می تواند واقعیت را آشکار کند. فارغ از اینکه نرخ تورم در ایران چقدر است و آیا کنترل خواهد شد یا خیر، مقایسه قیمت های مختلف با بازارهای جهانی می تواند در این زمینه راهگشا باشد.

اما مقایسه شاخص قیمت مسکن در کلانشهرهای ایران با ۵۰ کلانشهر بزرگ جهان نشان می دهد که ادعای حبابی بودن مسکن در ایران چندان هم بیراه نیست. زمانی که کار به مقایسه موردی می‌رسد متوجه خواهیم شد که قیمت یک واحد آپارتمان نوساز در محله فرشته تهران حدود یک و نیم برابر بیشتر از منطقه فوق اعیان نشین “کنزینگتون” در لندن است.

میانگین قیمت مسکن (طبق آمار بانک مرکزی) در تهران نیز بیشتر از ابرشهرهایی مانند نیویورک، شانگهای، لندن و حتی استانبول (با وجود نرخ تورم ۷۵ درصدی در ترکیه) است.
با این تفاصیل می‌توان گفت که قیمت مسکن در بازارهای داخلی واقعا حبابی است و احتمال ترکیدنش نیز وجود دارد.

اما اینکه آیا این اتفاق در سال ۱۴۰۲ رخ می دهد یا خیر، نکته ای است که به عوامل مختلفی از جمله سیاست خارجه جمهوری اسلامی، میزان فروش نفت، نوسانات نرخ ارز و همچنین سیاست پولی بانک مرکزی بستگی دارد.

شدت گرفتن تورم بازار مسکن تا پایان سال

قیمت ها در بازار مسکن ساعتی شد